Mantenimiento

Tabla de contenidos

Programa de mantenimiento Preventivo y Correctivo

• El mantenimiento se define como la combinación de actividades mediante las cuales un equipo o un sistema se mantiene o reestablece a un estado en el que se puede realizar las funciones designadas. Es un factor importante en la calidad del servicio que ofrecemos y puede utilizarse como una estrategia para una competencia exitosa. Las inconsistencias en la operación del equipo dan por resultado una variación en el servicio entregado al cliente y en consecuencia ocasionan un “servicio defectuoso”. Para producir un alto nivel de calidad, el servicio debe operar dentro de las especificaciones, las cuales pueden alcanzarse mediante acciones oportunas de mantenimiento.

Mantener es realizar operaciones tales como limpieza, lubricación, inspección, conservación, reparaciones y mejoras a los equipos, instalaciones y áreas que permitan conservar el potencial del lugar para asegurar continuidad y garantizar calidad en el servicio. Los tipos de mantenimiento son los siguientes:

Para el hotel se consideran dos tipos de mantenimiento, como las estrategias para sostener la disponibilidad y operatividad de sus activos: el Mantenimiento Correctivo y el Mantenimiento Preventivo. Dado que los hoteles pertenecen a un grupo de empresas el mantenimiento correctivo generalmente será proporcionado por el corporativo, mientras que en cada unidad sólo nos concentraremos en el mantenimiento preventivo.

Política de mantenimiento

El mantenimiento tiene como política garantizar la disponibilidad y eficacia requerida de los equipos e instalaciones, asegurando la duración de su vida útil, minimizando los costos de mantenimiento dentro del marco de la seguridad y el medio ambiente apoyando a la empresa en la búsqueda y en el manejo de altos estándares de calidad en sus productos y servicios.

Objetivos del mantenimiento

El trabajo de mantenimiento se enfoca en:

• Mantener las instalaciones, aumentar la disponibilidad de las instalaciones y equipos atendiendo en el menor tiempo posible cualquier tipo de falla o avería que se presente, para permitir una normal prestación del servicio.
• Reducir al mínimo los costos de mantenimiento, disminuir los fallos inesperados (reparaciones de emergencia), alargar la vida útil de las instalaciones y equipos, y manejar el stock de repuestos necesarios para garantizar la disponibilidad y mantenibilidad de estos.
• Manejar e implementar los requerimientos de control que permitan garantizar un perfecto funcionamiento de los equipos.

Responsabilidades del mantenimiento

Para lograr que la labor del departamento de mantenimiento sea efectiva, este departamento responderá por dos tipos de funciones:

1. Funciones técnico-operativas: son todas las actividades a las que el departamento tiene que dar solución sobre las instalaciones y equipos así como los procesos a su cargo, para que la actividad operativa de la empresa no se vea afectada.
2. Funciones administrativas: son las que están compuestas por la planeación, ejecución, control de todo lo referente a la implementación y desarrollo del programa de mantenimiento de la empresa. Así como la documentación en bitácoras sobre las compras y trabajos realizados.

Mantenimiento correctivo

Es realizado después de haber ocurrido una falla o avería y normalmente se presentará personal externo o del corporativo para atenderlo. Se basa en dos tipos de acciones:

1. Paliativas: soluciones provisionales al problema surgido en un equipo o instalación.
2. Curativas: soluciones definitivas al fallo o avería que se presentó.

El mantenimiento correctivo se clasifica en dos tipos:

1. Mantenimiento Correctivo de emergencia: reparación de fallas presentadas imprevistamente y se deben aplicar de manera inmediata para evitar mayores daños o costos adicionales.
2. Mantenimiento Programado: al igual que el anterior, se corrige la falla pero sin el grado de urgencia, siendo estos programados con antelación para realizarse en el futuro próximo y sin interferir en la operación y producción de servicios.

Mantenimiento preventivo

Es la ejecución de un sistema de inspecciones periódicas programadas racionalmente sobre el activo fijo de la planta y sus equipos, con el fin de detectar condiciones y estados inadecuados de las instalaciones y equipos que nos hagan detener el servicio o retrasarlo y realizar en forma permanente el cuidado de mantenimiento mediante la ejecución de ajustes o reparaciones anticipándonos a fallas potenciales.

Programa de actividades de mantenimiento

HABITACIONES (CADA SEMANA)

• Baños
  • Inspeccionar los grifos y cabezales de ducha en busca de fugas y presión de agua.
  • Inspeccionar el inodoro y el tanque del inodoro.
  • Inspeccionar las paredes y cancel de la ducha en busca de moho y desperfectos.
  • Inspeccionar el ventilador de ventilación.
• Otros
  • Revisar las cerraduras de las puertas.
  • Revisar coladeras (conos) para detectar la intrusión de plagas y olores.
  • Revisar lámparas e iluminación.
  • Probar, TV, cafetera, microondas, refrigerador de minibar.
  • Probar todos los enchufes eléctricos e interruptores de luz y lámpara de buró.
  • Verificar el control remoto y cambio de baterías.
  • Revisar cortinas.
  • Inspeccionar modem de internet.
• TODA LA PROPIEDAD (2 VECES POR AÑO)
  • Revisar funcionamiento de ventiladores, sustitución.
  • Revisar funcionamiento de planchas y burros para planchar, sustitución.
  • Revisar equipos de cómputo e impresoras
  • Limpiar azoteas y canaletas.
  • Revisar toda la iluminación exterior.
• Elevador (1 vez cada mes)
  • Revisión por parte de un servicio externo.
• Plomería (2 veces por año).
  • Revisar funcionamiento de llaves.
  • Revisar estado y pintura de tuberías, cumplir código de colores.
  • Revisar la presión del agua para identificar posibles problemas.
  • Video inspección según sea necesario.
• Áreas comunes (1 vez por año)
  • Repintar paredes.
  • Reparación de muebles (carpintería, herrería).
  • limpiar tapetes.
  • Reemplazar las lámparas, focos o bombillas.
  • Limpiar desagües pluviales exteriores.
  • Revisar impermeabilización.
  • Revisar estado de baños públicos.

RESTAURANTE

• Limpiar trampas de grasa (mensualmente).
• Verificar que la refrigeración enfríe adecuadamente a las temperaturas exigidas por ley (trimestral).
• Mantener máquinas de Espresso y otras bebidas (3 veces por año).
• Revisar y limpiar los desagües del piso (semanalmente).
• Limpiar extractores de aire (1 vez al mes).
• Lavado de paredes y techos (1 vez al mes).
• Revisar estado de focos y lámparas.
• Revisar estado de jardinería
• BACK OF THE HOUSE
• Mantener el equipo de lavandería (3 veces al año) (marzo, junio, septiembre y diciembre)
• Limpiar trampas de pelusa (cada semana)
• Inspección de la red eléctrica (cada mes)
• Revisión de equipos de cómputo e impresoras (1 vez cada seis meses)
• Revisión de radio comunicadores, estado del equipo y baterías (1 vez por mes.

Código internacional de colores de tuberías